Die regelmäßige und nachhaltige Instandhaltung von Immobilien gehört zu den wichtigsten Pflichten von Hausbesitzern. Und dabei geht es um den Schutz und die Beachtung sowohl der Rechte und Interessen der Mieter und des Hausbesitzers selbst. Zum einen hat jeder Hausbesitzer natürlich die auch rechtliche Verpflichtung, das Mietobjekt, mithin die Immobilie, in einem einwandfreien gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten, damit die Mieter ihre gemietete Mietsache / Wohnung / das Haus oder das Ladenlokal auch zweckgemäß und vertragsgemäß nutzen können. Aber natürlich hat auch der Hausbesitzer ein starkes Eigeninteresse daran, dass er alle Instandhaltungsmaßnahmen jederzeit ordnungsgemäß und fachgerecht durchführt und zum Beispiel nicht endlos aufschiebt.
Denn durch die Instandhaltungsmaßnahmen wird auch die Bausubstanz und der Werterhalt seiner Immobilie gesichert und gesteigert (im besten Fall). Wenn er nicht nur die Heizungsanlage instand hält, sondern auch eine neue energetische, klimafreundliche Heizung einbaut, wird das Haus in seinem Wert nicht nur erhalten, sondern sogar gesteigert. Und wenn Schimmelschäden rechtzeitig behoben werden, komm es nicht zu einem Wertverlust durch Schäden an der Bausubstanz, die sogar zum Totalverlust der Immobilie führen, wenn ein Abriss droht.
Instandhaltung fußt auf mehreren Einzelbereichen
Zunächst ist die Inspektion zu nennen. Dazu gehören die jährlichen Kontrollen der Heizungssysteme durch den Schornsteinfeger und die Kontrolle der sonstigen Verbrauchseinrichtungen durch Lecktester von Furness-Control etc.. Hier ist aber schon der Begriff schwammig. Denn die Inspektion ist zugleich auch eine Wartung und kann, wenn der Austausch von Bauteilen notwendig ist oder Teile repariert werden müssen, auch eine Reparaturmaßnahme darstellen. Streng genommen sind Instandhaltungsmaßnahmen zunächst auch nur Reparaturen im Rahmen einer Wartung, weil der bisherige Zustand durch die Reparatur von Gebäudeteilen wieder in seiner bisherigen Funktion sichergestellt wird. Ein anderer Punkt ist die Sanierung und Modernisierung. Hier wird faktisch eine Verbesserung des Gebäudezustandes herbeigeführt, weil zum Beispiel eine neue Heizung eingebaut werden muss. Dan ist der Verbrauch zukünftig umweltfreundlicher und führt auch zu einer Wertsteigerung des Gebäudes.
Instandhaltung finanzieren
Bei den Finanzierungskosten muss bei der Instandhaltung auch unterschieden werden. Wenn es sich um die jährliche Wartung handelt durch den Schornsteinfeger oder den Heizungsmonteur können diese Kosten als Nebenkosten und Betriebskosten auf die Mieter umgelegt und abgerechnet werden. Wenn Schimmelschäden und andere Schäden beseitigt werden müssen, muss das der Hausbesitzer selbst bezahlen. Der Mieter könnte evtl. sogar die Miete mindern. Bei einer Sanierung und Modernisierung durch eine neue Heizung können die Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Das ist gesetzlich genau geregelt. Für eine Sanierung und Modernisierung, die über eine Instandhaltung hinausgeht, gibt es zahlreiche staatliche Förderprogramme, die der Hausbesitzer in Anspruch nehmen kann.
